Jesteś zatrudniony na umowę o dzieło lub umowe zlecenie i chcesz wziąć kredyt mieszkaniowy? W niektórych będzie ci łatwiej niż gdybyś był zatrudniony na etacie, ale na czas określony. Tego typu umowy nie przekreślają dostępu do kredytu.
Powszechna jest opinia, że osoby zatrudnione} na podstawie umów cywilnoprawnych mają utrudniony dostęp do kredytów, a o zakupie mieszkania na kredyt hipoteczny mogą tylko pomarzyć. Okazuje się, że ta opinia jest tylko w części prawdziwa. Bo osoby zatrudnione} na umowę o dzieło lub umowę zlecenie dostaną kredyt hipoteczny. Niekiedy takiego pracownika dotknie mniejsza biurokracja niż przedsiębiorcę prowadzącego własną działalność gospodarczą, a niekiedy wręcz będzie mu łatwiej niż osobom zatrudnionymna etacie na czas określony.
Banki możemy podzielić na 3 kategorie: takie, w których umowa cywilnoprawna traktowana jest podobnie jak umowa o pracę, Bank, dla których umowy o dzieło i zlecenia są traktowane w zbliżony sposób jak działalność gospodarcza i bank, które pracowników|osób} o „niestabilnym dochodzie” nie widzą w swoim portfelu kredytobiorców}.
Kredyt hipoteczny: Uwaga na koszty w umowach
Niewątpliwie jedną z korzyści zatrudnienia na podstawie umowy jakie tu przedstawiamy, są koszty uzyskania przychodu – ryczałtowo ustalone na 20% lub 50% w zależności od typu umowy, co znaczy, że o taką sumę redukowana jest podstawa opodatkowania.
Niektóre banki w nieco podobny sposób podchodzą do kwestii dochodów netto przy umowach o dzieło lubu zlecenia – dla przykładu DeutscheBank przyjmuje do analizy 80% lub 50% uzyskiwanych przez kredytobiorcę dochodów. Podobne podejście (np. DnB Nord) zakłada, że dochód powinien zostać pomniejszony o zryczałtowane koszty w wysokości 20%.
Dla kredytobiorców korzystne jest, jeśli bank pozwala na samodzielne określenie kosztów ponoszonych przy wykonywaniu umów o dzieło Lu zlecenia|cywilnoprawnych} – takie oświadczenie przyjmą np. Kredyt Bank, Millennium czy BNP Paribas.
Jednak niekiedy dla banków (np. Bank Pocztowy, eurobank) najistotniejsze jest jakie są realne przepływy finansowe, do analizy przyjęta będzie średnia z wpływów na rachunek w wymaganym przez dany bank okresie.
Warto o tym pamiętać, bo im wyższe koszty bank przyjmie do analizy dochodów klienta, tym niższa okaże się jego zdolność kredytowa.
Kredyt hipoteczny: Umowa o dzieło prawie jak etat.
Pierwsza grupa banków, zakłada że nie etat, ale mobilność pracownika i jego zdolność do adaptacji w różnych środowiskach pracy jest najistotniejszym czynnikiem regularnej spłaty rat kredytu. Te Instytucje finansowe nie żądają od klienta więcej niż od pracownika etatowego. Często okazanie umów o dzieło czy tez zlecenia i potwierdzenie wpływów dochodów z tytułu tych umów na rachunek jest wystarczającym dokumentem potwierdzającym uzyskiwanie dochodów, dzięki czemu znika konieczność mozolnego zdobywania zaświadczeń o zarobkach z kadr. Jedynym utrudnieniem w tej sytuacji mógłby być dłuższy niż standardowo 6 okres pracy w takim charakterze, żeby bank mógł uznać taką formę zarobkowania do analizy kredytowej.
W tej grupie banków znajdują się Pekao SA, Bank Pocztowy, Multibank, Millennium, mBank, Getin Noble Bank, BZ WBK, BGŻ, oraz Alior Bank. Ciekawostką jest to, że w Getin Noble Banku, przy udokumentowaniu ciągłości pracy przez 6 miesięcy, w indywidualnych przypadkach istnieje opcja skrócenia okresu zdobywania przychodów w tej formie do 3 miesięcy. Bank ten podobnie podchodzi do kwestii zatrudnienia na podstawie umowy o pracę, niezależnie od tego czy jest terminowa czy bezterminowa. Natomiast BZ WBK uwzględnia stabilność przychodów również za zeszły rok. Wymagane jest okazanie zeznania podatkowego za zeszły rok. Alior będzie oczekiwał natomiast stałego zakresu zleceń i zdobywania dochodu przynajmniej od 4 miesięcy.
W tej grupie banków procedury dotyczące zatrudnionych na czas określony mogą być bardziej problematyczne niż w przypadku umów o dzieło lubu zlecenia – w prawie każdym z wyżej wymienionych banków pojawia się standardowy wymóg, żeby termin wygaśnięcia umowy upływał przynajmniej 3 miesiące od chwili złożenia wniosku kredytowego. W procedurach banku BGŻ nie ma co prawda jasno określonego wymogu dotyczącego chwili wygaśnięcia umowy, pojawi się natomiast wymóg okazania świadectw pracy, w celu udokumentowania dotychczasowego zatrudnienia, lub przedstawienia listu intencyjnego zakładającego, że po wygaśnięciu umowy z pracownikiem zostanie podpisana następna umowa.
Kredyt hipoteczny : Umowa o dzieło jak działalność
Dla drugiej grupy banków, zatrudnienie na podstawie umów cywilnoprawnych jest zbliżona do osobistego wykonywania działalności gospodarczej. W bankach tych okres wymaganego zatrudnienia na podstawie takich umów równy jest okresowi wymaganego prowadzenia działalności i zdobywania z niej dochodu.W zależności od banku, będzie to okres od 12 do 24 miesięcy.
Do tej grupy zaliczają się Deutsche Bank PBC, DnB Nord, BNP Paribas, ING Bank Śląski, Kredyt Bank, Credit Agricole (dawny LUKAS Bank), Nordea oraz Polbank. Dodatkowe ograniczenia, jakie pojawiają się w tych bankach polegają na wymogu żeby przerwy w dochodach nie przekraczały założonego czasu (w Kredyt Banku to 4 miesiące, natomiast w DnB Nord 90 dni). Pewne ograniczenia zakłada Deutsche Bank – według procedur dochód netto kredytobiorców jest wyliczany na podstawie założonych kosztów uzyskania przychodu, co dla twórców oznacza odliczenie 50% dochodów, natomiast w pozostałych przypadkach 20%.
Ułatwieniem i przewagą dla kredytobiorców zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych nad przedsiębiorcami jest uproszczenie dokumentacji dotyczącej dochodu – nie ma wymogu dostarczenia zaświadczeń z ZUS o niezaleganiu, a sam dochód zazwyczaj jest liczony jako wprost dochód netto.
Osoby zatrudnione na podstawie umów na czas określony napotkają podobne ograniczenia, jak w przypadku pierwszej grupy. Instytucje finansowe mają świadomość, że w wielu grupach zawodowych umowy terminowe są standardem i wprost wyliczają, że np. nauczyciele i lekarze muszą przedstawić oświadczenie pracodawcy o planie zatrudnienia klienta na kolejny okres. Ograniczenia pojawiają się w ING Banku Śląskim, który zakłada, że umowa o pracę na czas określony powinna trwać jeszcze przez rok.
Wyjątkiem zaliczonym do tej grupy banków będą eurobank i BPH. Instytucje finansowe te żądają co prawda krótszego okres pracy zleceniowej, ale wynosi on 12 miesięcy, a w przypadku działalności odpowiednio 24 i 18 miesięcy, eurobank zaś przyjrzy się dokładnie zakresowi wykonywanej pracy. Eurobank będzie także wymagał, żeby umowy, które nie mają charakteru jednoznacznie odnawialnego, trwały jeszcze przez 6 miesięcy od chwili złożenia wniosku o kredyt mieszkaniowy.
Kredyt hipoteczny: Umowa zlecenia czy umowa o dzieło przypadkiem trudnym
Ostatnią grupę stanowią te banki, w których pracujący na umowę o dzieło lub umowę zlecenie nie będą mile widziani. Do tej grupy zaliczymy jeden bank – Bank Ochrony Środowiska. Traktuje on dochody pochodzące z pracy na podstawie umów cywilnoprawnych wyłącznie jako dodatkowe, a co gorsza do analizy przyjmuje wyłącznie 50% uzyskiwanych dochodów.
